Immobilienfinanzierung

Anders als bei der Konsumfinanzierung, bei der es lediglich eine Darlehensvariante gibt, haben Kreditnehmer bei der Immobilienfinanzierung zahlreiche unterschiedliche Finanzierungsmodelle zur Auswahl. Annuitätendarlehen sind hierbei die in Deutschland am häufigsten vergebene Darlehensart. Sie sind vor allem deshalb beliebt, weil sie für eine festgelegte Zeit, die so genannte Zinsbindungszeit, über einen unveränderlichen Zinssatz verfügen. Gleichzeitig bleibt auch die bei Abschluss vereinbarte Rate für die Zinsbindungszeit konstant.

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Allerdings werden beim Annuitätendarlehen die Zinsen meist nicht für die gesamte Laufzeit festgeschrieben, sondern nur für 5-15 Jahre, je nach Kundenwunsch und Aussichten am Kapitalmarkt. Die am Ende der Zinsbindungszeit verbleibende Restschuld muss anschließend zu neuen Konditionen prolongiert (verlängert) werden. Die vorzeitige Rückzahlung von Annuitätendarlehen ist während der Laufzeit jedoch kaum möglich.

Darlehensnehmer, die flexibel bleiben wollen, weil sie beispielsweise mit hohen Bonuszahlungen des Arbeitgebers rechnen, sollten daher auf variabel verzinsliche Darlehen zurückgreifen. Zwar können sich die Zinsen hier den Veränderungen am Kapitalmarkt anpassen, vorzeitige Rückzahlungen bzw. Sondertilgungen sind jedoch jederzeit ohne Kündigungsfrist möglich.

Das Risiko zu stark steigender Zinsen kann beispielsweise mit einem Cap-Darlehen, welches über eine Zinsobergrenze verfügt, reduziert werden. Nach wie vor sind im Bereich der Immobilienfinanzierung aber auch Bauspardarlehen beliebt. Auch sie bieten eine hohe Flexibilität durch Sondertilgungsmöglichkeiten, weiterhin weisen sie Zinssätze deutlich unter den Bankkonditionen auf. Bauspardarlehen können jedoch immer erst dann genutzt werden, wenn die Zuteilungsreife des Bausparvertrages erreicht wurde. Diese Zeit kann auf Wunsch aber mit einem tilgungsfreien Darlehen, dem so genannten Zwischen- oder Vorausdarlehen, überbrückt werden.

Um die optimale Kombination der Darlehen zu erreichen und diese auf die persönliche Lebenssituation abzustimmen, ist in jedem Fall eine ausführliche Beratung notwendig. Egal, aus welchen Darlehen die Immobilienfinanzierung besteht, als Sicherheit wird in jedem Fall eine Grundschuld auf das Objekt eingetragen, welches finanziert wird. Sollte der Wert dieses Hauses die Darlehenshöhe nicht abdecken, sind alternativ andere Sicherheiten wie die Verpfändung von Guthaben oder die Abtretung von Lebensversicherungen möglich.

Der Wert des Hauses, der Verkehrswert, ist aber nicht nur für die Eintragung der Grundschuld wichtig, sondern auch für die Ermittlung der Finanzierungskondition. So findet man bei Konditionsabfragen in der Mehrheit die Zinssätze für Finanzierungen bis zum 60%igen Beleihungswert. Somit darf das Darlehen 60% des Hauswertes nicht übersteigen. Da das Risiko für die Bank in diesem Fall gering ist, sind es auch die Zinssätze. Je höher allerdings das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert, desto höher sind auch die Zinsen. Vor allem dann, wenn Kreditnehmer die 100%ige Finanzierung ihres Vorhabens wünschen, müssen sie mit höheren Zinsen und somit mit höheren Belastungen rechnen.

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